住房房贷怎么还才划算?这么还省10万!

2021-02-25 16:49:20   
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  • 什么时候才是最佳买房时机?

  • 买房如何还房贷最划算?

  • 买房有没有什么技巧值得小白学习?

说到买房,最近可是够热闹的,继上上周16市公布最严调控政策后,上周北京再出政策,夫妻离婚一年以内买房都算二套房。

将离婚买房这个“馊主意”根除,实在让人拍手称快,不过对于“家文化”十分重视的中国人,有套自己的房子是人生必不可少的一项。所以不论价格走高走低,政策如何调控,买房依然是刚需。

那么,什么时候才是最佳买房时机?买房如何还房贷最划算?买房有没有什么技巧值得小白学习?今天小仓就和大家一起来聊一聊:

买房绕不开房贷的话题,不同还贷方式的区别还是蛮大的。如果选择的还款方式不合理,甚至可能出现最后总数多还十几万甚至几十万的情况。

因此,在申请还款方式时,一定要结合自身的情况,选择适合自己又合算的种类,切不可偷懒和马虎。


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关于房贷,这些事你要清楚

1、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

当然是贷款买,用银行的钱,岂不乐哉。如果你是土豪,请随意。

建议:

贷款买,能用公积金贷款买是最好,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房、租房都可以用。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化?

现在5年以上,公积金贷款利率是3.25%,商业贷款也在4.9%,用商业贷款的话,利率在不同城市还会有小幅度的折扣。

2、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

建议:

按最长的时间贷款,能贷25年,就贷25年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。提前还款,就看你想不想再用银行的钱投资。

3、等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式对比等额本息还款方式,同样的年限,后者利息支出会高出很多。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。


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但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5125%=5103.64元

则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元。

等额本金


以此类推,等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。

2. 假设等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


(1) 第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元。



以此类推,等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。


所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的,个人比较偏好等额本息,投资收益大于银行利息,就是划算的,所以相当于在利用银行钱做投资了。



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适合提前还款三类人

1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负债,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,不妨提前还了它。

3.这一类是高人,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,想必你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率。

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建议不用提前还款的类型

1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才3.25%,钱满仓的投资你直接就可以无压力覆盖了,这么低的成本,你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。

3.等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于4.05%,6.15%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率。

(来源:九江房产观察)


责任编辑:梅正

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